Расходы на содержание административных зданий. Нюансы расчета эксплуатационных расходов. Расходы на охрану труда

Практически каждое предприятие, которое имеет на балансе здания, сталкивается с необходимостью нести расходы на их содержание, поддержание в рабочем состоянии и ремонт. В консультации рассмотрим, как правильно классифицировать эти расходы и отражать их в бухгалтерском и налоговом учете предприятия.

Законодательно-нормативная база

Здания относятся к основным средствам (далее – ОС). Поэтому прежде всего отметим тот факт, что полного перечня расходов на содержание, ремонт и модернизацию ОС в действующем законодательстве вы не найдете. Помочь в данном вопросе могут приказы, письма и консультации Минрегионстроя, Госкомитета по вопросам ЖКХ, Госкомитета по строительству и архитектуре и Минпромполитики. Однако данные документы не охватывают все сферы хозяйственной деятельности предприятий, а некоторые из них (письма) носят исключительно консультационный характер.

Поэтому нередко предприятию приходится самостоятельно решать, какие из операций отнести к ремонту, какие – к содержанию зданий (техническому обслуживанию), а какие – к их улучшениям. За основу такой классификации мы рекомендуем взять базовый принцип:

• поддержание здания в исправном состоянии – это расходы на содержание (техническое обслуживание);
• восстановление исправного состояния – расходы на ремонт ;
• полное восстановление исправного состояния с достройкой здания или его реконструкцией – улучшение здания .

В тех случаях, когда вы затрудняетесь с квалификацией понесенных затрат, советуем создавать специальную комиссию. Проанализировав характер затрат, комиссия должна представить выводы относительно их классификации в учете. По нашему мнению, в состав такой комиссии должны входить специалисты соответствующего профиля (главный инженер, начальник цеха или другое компетентное лицо).

Затраты на содержание и обслуживание зданий

Согласно П(С)БУ 16 «Расходы», затраты на содержание и обслуживание зданий следует включать в состав:

• себестоимости готовой продукции, работ, услуг (счет 23) – если здание непосредственно используется в производственном процессе (например, помещение цеха, в котором производится продукция);
• общепроизводственных расходов (счет 91) – если это здание общепроизводственного назначения (например, здание аппарата управления цехом);
• административных расходов (счет 92) – если это административное здание (например, офис);
• расходов на сбыт (счет 93) – если здание связано со сбытом продукции (магазин, склад);
• прочих операционных расходов (счет 94) – если это объект социально-культурного назначения (например, дом культуры, база отдыха).

К расходам на содержание и обслуживание зданий можно отнести расходы на проведение таких мероприятий, как (разд. 1 Перечня, утвержденного приказом Госкомитета по вопросам ЖКХ от 10.08.04 г. № 150):

• периодические плановые осмотры несущих конструкций и инженерного оборудования;
• обеспечение подачи коммунальных ресурсов (электроэнергия, отопление, водоснабжение, канализация, газоснабжение);
• обеспечение в помещениях необходимой температуры и влажности, освещение помещений и придомовой территории;
• обеспечение мер пожарной безопасности;
• содержание и уход за несущими конструкциями (фундаментом, стенами, плитами перекрытий, ограждениями), помещениями, лестницами, крышами, дверями, окнами и другими строительными элементами здания;
• содержание, обслуживание и наладка механического, электрического, санитарно-технического, вентиляционного, газового и другого оборудования;
• подготовка к эксплуатации здания в осенне-зимний период (утепление оконных проемов, остекление (вместо разбитых стекол), консервация систем поливки зеленых насаждений и пр.);
• внеплановые осмотры после воздействий стихийного характера и технических аварий;
• охрана здания и др.

Все вышеперечисленные расходы являются расходами периода, их отражение в бухгалтерском учете предприятия зависит только от целей (направленности) понесенных затрат.

Затраты на ремонты и улучшения зданий

Здесь будем ориентироваться на Правила, утвержденные приказом Госкомитета по вопросам ЖКХ от 17.05.05 г. № 76.

Ремонт дома (зданий и сооружений) – это комплекс строительных работ, направленных на восстановление, с возможным улучшением, эксплуатационных показателей элементов дома.

Различают два вида ремонтов: текущий и капитальный.

Текущий ремонт зданий и сооружений – это работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий, сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем осуществления профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей.

Текущий ремонт не приводит к увеличению будущих экономических выгод от использования объекта. Текущий ремонт проводится для того, чтобы мы имели возможность использовать объект по назначению и получать при этом прежние экономические выгоды. К таким работам, например, можно отнести:

• заделку и расшивку стыков, швов, трещин;
• восстановление штукатурки и облицовки стен и потолков;
• все виды малярных работ;
• оклейку обоями;
• другие виды работ, не требующие разборки и замены изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений.

Капитальный ремонт зданий и сооружений представляет собой комплекс технических мероприятий, направленных на восстановление или замену изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений более долговечными (прочными) и экономичными. После капитального ремонта зачастую происходит улучшение технико-экономических показателей, в частности увеличивается срок полезного использования здания или появляется возможность использовать здание в новых целях, которые отличаются от первоначально запланированных. Например, когда после капремонта летнюю базу отдыха можно использовать круглогодично в качестве профилактория.

К таким работам, например, можно отнести:

• перекладку и усиление несущих конструкций зданий и сооружений;
• перекладку и усиление отдельных участков каменных стен;
• замену перекрытий здания;
• частичную или полную замену кровли и др.

Бухгалтерский и налоговый учет

Для целей бухгалтерского и налогового учета очень важно правильно квалифицировать понесенные расходы. Ведь затраты на ремонт могут (п. 14, 15 П(С)БУ 7 «Основные средства»):

• либо включаться в состав текущих расходов предприятия – если ремонт направлен на поддержание объекта в рабочем состоянии и получение первоначально запланированной экономической выгоды от его использования,
• либо увеличивать первоначальную стоимость ремонтируемых (улучшаемых) ОС – если в результате ремонта объект был улучшен, что в будущем должно привести к увеличению экономической выгоды от его использования.

На практике не всегда легко определить, куда отнести те или иные расходы. Поэтому, как мы уже советовали, лучше создать специальную комиссию на предприятии.

Рассмотрим отражение различных видов ремонтов и затрат на содержание зданий на примере.

Пример

Предприятием были осуществлены следующие хозяйственные операции:

1. С целью установить техническое состояние объектов ОС проведен осмотр несущих конструкций и инженерного оборудования:

• административного здания. Стоимость выполненных работ по акту составляет 12 000 грн. (в т. ч. НДС – 2 000 грн.);
• сбытового здания (товарного склада) предприятия. Стоимость выполненных работ по акту составляет 18 000 грн. (в т. ч. НДС – 3 000 грн.).

2. Осуществлен ремонт:

• административного здания. Проведены работы по внутренней отделке стен (штукатурка, покраска, оклейка обоями). Стоимость выполненных работ по акту составляет 60 000 грн. (в т. ч. НДС – 10 000 грн.);
• товарного склада предприятия. Произведена замена окон и дверей. Стоимость выполненных работ по акту составляет 66 000 грн. (в т. ч. НДС – 11 000 грн.). Произведена полная замена кровли. Сумма выполненных работ по акту составляет 72 000 грн. (в т. ч. НДС – 12 000 грн.). В техническом заключении специалистов отмечено, что замена окон, дверей не привела к увеличению будущих экономических выгод от использования здания.

Все работы выполнялись подрядчиком ООО «Вымпел» после получения им 100 % предоплаты.

Бухгалтерский учет операций покажем в таблице.

(грн.)

		Первичный документ	Бухгалтерский учет*
Расходы на техническое обследование зданий
	Перечислена предоплата за услуги, связанные с обследованием зданий (осмотр)	Банковская выписка
		Налоговая накладная
	Отражены затраты, связанные с обследованием административного здания	Акт выполненных работ
	Отражены затраты, связанные с обследованием склада
	Закрыты расчеты по НДС	Бухгалтерская справка
Ремонт административного здания
	Перечислена предоплата за текущий ремонт административного здания	Банковская выписка
	Отражен налоговый кредит по НДС	Налоговая накладная
	Отражены затраты, связанные с ремонтом административного здания	Акт выполненных работ
	Закрыты расчеты по НДС	Бухгалтерская справка
	Произведен зачет задолженностей

Факторы, учитывающиеся при оценке различных зданий и строительных проектов. Состав и методика определения расходов по эксплуатации зданий.

Оптимизация эксплуатационных затрат на основе архитектурных решений. Понятие и функции расчетных показателей потребности. Расчет эксплуатационных затрат.

Данная лекция «влияние архитектурных решений на экономику эксплуатации зданий и сооружений» курса «экономика архитектурных решений и строительства» посвящена знакомству с эксплуатационными затратами для зданий и сооружений и оптимизация эксплуатационных затрат. В данной лекции приводятся определение ключевых понятий, общие сведения по теме.

Состав и структура эксплуатационных затрат для зданий и соору­жений различного назначения.

Для жилищно-эксплуатационных организаций расходы по содержанию жилищного фонда складываются из затрат на содержание аппарата управления жилищной организации, обслуживающего персонала, домохозяйства, на текущий ремонт жилых зданий, обязательные платежи и отчисления, прочие расходы. Максимальный удельный вес в структуре расходов занимают расходы на содержание домохозяйства и текущий ремонт жилищного фонда.

Эксплуатационные расходы включают: а) затраты на содержание зданий и сооружений - отопление; водоснабжение (холодное и горячее); вентиляцию (кондиционирование); электроэнергию (силовую и осветительную); содержание помещений в чистоте; текущий ремонт (зданий и технологического оборудования); содержание технологического оборудования; амортизационные отчисления (амортизация здания, технологического оборудования); содержание, возобновление и износ малоценного и быстроизнашивающегося инвентаря; б) затраты на заработную плату - основного производственного персонала; административно-управленческого персонала; технического и обслуживающего персонала; отчисления на заработную плату; командировочные расходы; в) прочие расходы - аренда помещений; охрана труда и техника безопасности; реклама; служебные расходы технического и обслуживающего персонала; противопожарные мероприятия; другие расходы.

При оценке различных зданий и строительных проектов учитывается множество разных факторов: здания, отличающиеся капитальностью, числом этажей, протяженностью, планировочными и конструктивными решениями, –полная номенклатура показателей эксплуатационных расходов; проекты зданий, отличающихся числом этажей, планировочными и конструктивными решениями, - показатели затрат на восстановление и ремонт зданий, на эксплуатацию систем инженерного оборудования, а также на содержание мест общего пользования в период эксплуатации; проекты зданий с одинаковыми конструктивными решениями, но отличающихся числом этажей и планировочными решениями, - показатели затрат на эксплуатацию систем инженерного оборудования здания, а также затрат на содержание мест общего пользования (показатели затрат на восстановление и ремонт зданий в таких случаях должны учитываться только по конструктивным решениям стен и перегородок); проекты зданий с одинаковыми планировочными решениями, а также имеющих одинаковое число этажей –отчисления на восстановление, показатели затрат на отопление зданий, а также показатели затрат на содержание мест общего пользования в период эксплуатации; проекты зданий с расширенными формами общественного обслуживания населения в составе эксплуатационных расходов –отчисления на восстановление и капитальный ремонт здания, показатели затрат на содержание обслуживающего и административно-управленческого персонала, а также показатели затрат на отопление и водоснабжение. Показатели эксплуатационных расходов рассчитываются в рублях в расчете на один год на соответствующие единицы измерения конструктивных элементов здания, а также на расчетные единицы, принятые для технико-экономической оценки проектов здания.

При оценке сравнительной эффективности проектно-строительных (объемно-плани­ровочных, конструктивных) решений в качестве текущих затрат учитываются эксплуата­ционные расходы. Они связаны с восстановлением и поддержанием в пригодном состоя­нии конструкций зданий и сооружений, обеспечением нормального функционирования различных видов инженерного оборудования, осуществлением работ санитарно-гигиени­ческого характера и прочими затратами.

Состав и методика определения расходов по эксплуатации зданий зависят от их функционального назначения. В состав расходов по эксплуатации жилых зданий рекомендуется включать следующие затраты:
- на восстановление первоначальной стоимости (реновацию) и на капитальный и текущий ремонт зданий;
- эксплуатацию систем инженерного оборудования здания: отопления, лифтов, мусоро­проводов;
- содержание мест общего пользования в зданиях, придомовых территорий, внешних ин­женерных сетей;
- административно-управленческие расходы жилищно-эксплуатационных организаций.

В составе расходов на эксплуатацию общественных и производственных зданий допол­нительно учитывают затраты на вентиляцию и кондиционирование, непроизводственное водо­снабжение и канализацию, электроосвещение, телефонизацию, радиофикацию, санитарно-гигиенические работы по зданию. Эксплуатационные расходы определяются по каждой их статье соответствующими расчетами на основе проектных данных, действующих норм, цен и тарифов. Затраты на реновацию могут быть рассчитаны в процентах от полной сметной стоимости зда­ний на основе норм амортизационных отчислений 1991 г. В таком же порядке могут быть определены затраты на капитальный и текущий ремонт. При этом рекомендуется использовать примерные нормативы затрат на ремонт, обоснованные специалистами и приводимые в различных методических документах.

Федеральное агентство по образованию.

Кафедра экономики и менеджмента.

Контрольная работа №1 по дисциплине

Экономика недвижимости

1. Определение расходов на эксплуатацию объектов недвижимости.

1.1 Классификация и состав расходов на эксплуатацию объектов недвижимости.

1.2 Расчет расходов на эксплуатацию объектов недвижимости.

1.3 Тенденции размера расходов на эксплуатацию с увеличением срока службы здания.

1.4 Влияние амортизации на стоимость объектов недвижимости.

Практическая часть.

Список использованных источников и литературы.

1. Определение расходов на эксплуатацию объектов недвижимости

1.1 Классификация и состав расходов на эксплуатацию объектов недвижимости

Эксплуатация объектов - деятельность, включающая следующие процессы: проверки и оценки данных об объекте и информирование пользователей о техническом состоянии объекта, процессы регулирования функционирования объекта и поддержания его работоспособного состояния, процессы осуществления технического обслуживания объекта и текущего ремонта объекта, и другие процессы эксплуатации объекта.

Интерес к коммерческой недвижимости стабильно высок, количество и качество новых объектов постоянно растет, и собственники недвижимости осознают необходимость профессиональной эксплуатации, которая способствует увеличению сроков службы здания, а также повышает его рыночную стоимость. По оценкам специалистов рынка недвижимости более 85% всех затрат приходится на эксплуатационные расходы.

1. Операционные расходы − периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода.

К операционным (или эксплуатационным) расходам относятся издержки по эксплуатации объекта, предоставлению услуг пользователю и поддержанию потока доходов. В состав эксплуатационных расходов объекта недвижимости входят: заработная плата и премии обслуживающего персонала, социальное страхование работников, коммунальные услуги (электричество, газ, телефон, вода и пр.), расходы на содержание объекта (оплата услуг охранной и противопожарной служб, по обслуживанию лифта, инженерных коммуникаций, телефона и пр.), представительские расходы, расходы на рекламу, банковские услуги, а также транспортные расходы.

Операционные расходы могут быть двух видов:

а) постоянные расходы (фиксированные, условно-постоянные) − эти расходы не изменяются с изменением коэффициента загрузки объекта недвижимости (например, налоги на имущество, платежи по страхованию, управленческие расходы);

б) переменные расходы (условно-переменные) − зависят от коэффициента загрузки объекта недвижимости: чем больше загрузка объекта недвижимости, тем выше эти расходы (например, коммунальные услуги, вывоз мусора, оплата электроэнергии и др.).

Некоторые расходы не включаются в состав операционных расходов либо потому, что учитываются коэффициентом капитализации (амортизационные отчисления − возврат основного капитала), либо потому, что не рассматриваются в качестве затрат, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости (например, выплаты основной суммы и процентов по ипотечному кредиту, страхование ипотечных кредитов, страхование бизнеса и личной ответственности и др.).

В каждом конкретном случае перечень операционных расходов может быть больше или меньше. Следует иметь в виду, что при анализе должны учитываться нефактические расходы владельца за прошедший период, а прогнозируемые типичные расходы на следующий год после даты оценки.

При эксплуатации недвижимости имеются такие расходы, которые производятся достаточно редко. Если их не учесть, то оценщик поит неверный результат. Для их учета введено понятие резервов, под которым понимается ежегодное откладывание (резервирование) денег под долгосрочные расходы

2. Резерв (расходы) на замещение − эти расходы или имеют 1−2 раза за несколько лет или сильно изменяются год от года. Это, как правило, затраты на возмещение предметов с коротким сроком жизни (жалюзи, кондиционеры, кухонное оборудование и др.). Обычно к таким предметам относят:

Кровлю, покрытие пола, другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации;

Санитарно-техническое, кухонное оборудование, электроприборы;

Механическое оборудование (жалюзи, кондиционеры);

Оборудование бассейна;

Тротуары, подъездные дороги и т.п.

Эти затраты составляют значительные единовременные суммы, которые надо накапливать на специальном счете. Если эти затраты не учесть, то доход окажется завышенным. Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не учитываются, а их износ будет компенсирован при продаже объекта недвижимости.

1.2 Расчет расходов на эксплуатацию объектов недвижимости

Собственники недвижимости сегодня озадачены тем, как бы снизить затраты на эксплуатацию своих объектов и при этом уберечь их в «целости и сохранности». Но для того чтобы меньше тратить, собственнику необходимо представлять, как вообще формируются расходы на эксплуатацию.

Доходный метод расчета затрат.

Для того чтобы обосновать стоимость эксплуатации, необходимо представлять, какими подходами руководствуются профессиональные эксплуатирующие компании в планировании расходов.

Чтобы обеспечить планируемую доходность объекта, надо, прежде всего, уточнить, какую сумму готов тратить собственник на эксплуатацию объекта недвижимости. В этом случае при расчете расходов на эксплуатацию (исходя из объема валового дохода) используется доходный метод. Сумма валового дохода принимается за 100%, и на каждую статью расходов тратится строго определенный процент. В среднем расходы на эксплуатацию объекта недвижимости составляют 10–12% от валового дохода собственника. В зимний период эта сумма увеличивается за счет роста объема затрат на электроэнергию и тепло. Не все собственники объектов недвижимости готовы столько платить, поэтому каждый по-своему решает проблему снижения затрат на эксплуатацию, при этом стараясь сохранить достойное качество обслуживания. Ведь от условий эксплуатации зависит срок службы здания.

Доходный метод при фиксированной доходности обеспечивает максимальный набор услуг по эксплуатации. При этом расходы на эксплуатацию - определенная доля от валового дохода, которую сам собственник готов затратить.

В рамках доходного подхода к оценке объекта недвижимости применяется метод прямой капитализации или метод дисконтирования денежных потоков. При использовании метода прямой капитализации сумма чистого дохода за год функционирования делится на соответствующую норму дохода. При применении метода дисконтирования доходов, будущие денежные потоки чистого дохода каждого периода пересчитываются в текущую стоимость путем дисконтирования с использованием соответствующей ему нормы дисконтирования.

В зависимости от того, какой метод используется для расчета стоимости объекта доходной недвижимости – капитализации или дисконтирования – для определения чистого дохода необходимо произвести прогноз валового дохода и обоснованной величины эксплуатационных расходов соответственно на типичный («нормальный») год функционирования здания или на весь период предполагаемого его коммерческого использования.

Прогнозирование расходов на техническую эксплуатацию объекта недвижимости может быть произведено также на основе расчета ресурсов на эксплуатацию с применением СНИПов, обеспечивающих строительное проектирование, нормативов и справочников.

Затратный метод.

Как утверждают эксперты, не всегда целесообразно использовать доходный метод для расчета стоимости эксплуатации. Помимо него существует также затратный метод расчета эксплуатационных расходов. Этот метод основан на применении укрупненных показателей расходов ресурсов - в расчете на единицу объема или площади для различных объектов коммерческой недвижимости. Независимо от объема валового дохода объекта недвижимости, та или иная статья расходов всегда будет составлять одинаковую величину.

Как правило, затратным методом удобно пользоваться собственникам коммерческой недвижимости, которые планируют использовать свой объект до окончания срока эксплуатации. Для таких собственников важен не только фиксированный доход от объекта, но и само состояние здания и его инженерии. Главное в этом случае, чтобы объект эксплуатировался как можно дольше. При этом собственник также не намерен платить за эксплуатацию своего объекта больше, чем другие владельцы недвижимости. Желание не переплачивать вполне естественно. Поэтому чтобы разумно использовать свои ресурсы и выделить необходимую часть от валового дохода на эксплуатацию, можно применить еще один метод расчета стоимости эксплуатации - сравнительный.

Сравнительный метод.

Сравнительный анализ объектов-аналогов заключается в использовании открытых и доступных укрупненных показателей расходов ресурсов для аналогичной недвижимости. Если первые два способа оценки стоимости эксплуатации недвижимости требуют определенного количества специфической информации и времени на расчеты, то сравнительный способ полезен в качестве экспресс-оценки. С другой стороны, получить информацию о стоимости эксплуатации аналогичных объектов чаще всего затруднительно. Такие сведения редко находятся в свободном доступе, но тем они и важнее, потому что позволяют собственнику мгновенно оценить свой финансовый потенциал на эксплуатационные затраты в сравнении с затратами на эксплуатацию, которые позволяют себе «коллеги».

Какой метод выбрать?

Стоит учесть то, что расходы на эксплуатацию - это величина, которая меняется из месяца в месяц. Эксплуатация носит сезонный характер, поэтому и расходы на нее, в зависимости от сезона, различаются. При подготовке к отопительному сезону - в августе-сентябре - расходы на эксплуатацию выше, чем в апреле-мае. Точно сказать, какой метод эффективен и какого придерживаются собственники, нельзя ввиду множества факторов, влияющих на расчет затрат (сезонность, перечень обслуживания оборудования, классность объекта и т.д.). Как правило, все показатели объединяются по разным методам оценки, и выводится общий знаменатель, удовлетворяющий собственника.

Выбор метода расчета стоимости эксплуатации - исключительно прерогатива собственника объекта недвижимости на основе данных, прогнозов и документов, составленных профессиональной эксплуатирующей компанией. Выбор метода зависит от многих параметров. Скажем, девелоперы готовы выделить на эксплуатацию своего объекта из валового дохода строго определенную сумму и поэтому чаще всего выбирают доходный метод определения затрат. При этом девелоперы не готовы платить больше, чем «коллеги» (сравнительный метод). Собственникам коммерческих объектов, которые предполагают, что будут сами использовать объект, и заинтересованы в том, чтобы офисный или торговый центр эксплуатировался как можно дольше, чаще всего выбирают затратный метод. Однако здесь также есть некоторые нюансы.

Дело в том, что сегодня сплошь и рядом получается так, что на стадии строительства в проекте постоянно возникают изменения, используются другие материалы и оборудование вместо тех, которые запланировал собственник. Возникает проблема: на эксплуатацию, например, зарезервирована одна величина, однако на деле оказывается, что платить придется гораздо больше.

И здесь каждый владелец недвижимости самостоятельно определяет, что для него важнее - сэкономить на эксплуатации и сохранить планируемую доходность объекта либо, уменьшив доходность, тратить на эксплуатацию столько, сколько необходимо. Кроме того, собственник также не желает переплачивать и готов платить не больше, чем «соседи».

Таким образом, панацеи для собственника не существует - определять затраты на эксплуатацию нужно в каждом конкретном случае отдельно.

1.3 Тенденции размера расходов на эксплуатацию с увеличением срока службы здания

Интерес к недвижимости стабильно высок, количество и качество новых объектов постоянно растет, и собственники недвижимости осознают необходимость профессиональной эксплуатации, которая способствует увеличению сроков службы здания, а также повышает его рыночную стоимость. По оценкам специалистов рынка недвижимости более 85% всех затрат приходится на эксплуатационные расходы.

Эксплуатация объектов - деятельность, включающая процессы эксплуатации объекта: процессы проверки и оценки данных об объекте и информирование пользователей о техническом состоянии объекта, процессы регулирования функционирования объекта и поддержания его работоспособного состояния, процессы осуществления технического обслуживания объекта и текущего ремонта объекта, и другие процессы эксплуатации объекта.

В объем работ по эксплуатации включаются следующие работы и услуги:

ü обслуживание инженерных сетей (электрика, водопровод, канализация, отопление, вентиляция, телефония и т.д.);

ü обслуживание кондиционеров;

ü обслуживание лифтового оборудования;

ü текущий и плановые ремонты (внутренние помещения, кровля, фасады), а также благоустройство территории;

ü проведение планово-предупредительных мероприятий;

ü ликвидация возможных аварий и их последствий силами объединенной ремонтной бригады инженерно-эксплуатационной службы;

ü разработка инструкций по техническому обслуживанию, ремонтам, охране труда и технике безопасности, электро- и пожарной безопасности;

ü выполнение нормативных актов, предписаний и инструкций по эксплуатации, принятых на территории России;

ü введение технической документации по объекту, подготовка технических заданий, согласование проектной документации, принятие текущих инженерных решений;

ü заключение договоров субподряда со специализированными обслуживающими организациями;

ü взаимодействие с подрядчиками и поставщиками. Осуществление всех необходимых закупок расходных материалов и оборудования. Выбор на тендерной основе подрядчиков, оказывающих специализированные работы и услуги, и контроль качества выполняемых работ;

ü взаимодействие с правоустанавливающими органами и администрацией.

Кроме того, от качества эксплуатации и безаварийной работы инженерных систем здания зависит безопасность находящихся в нем людей. Технологическая «начинка» на современных объектах недвижимости сложна и требует серьезной практической подготовки от специалистов, обслуживающих инженерную инфраструктуру здания.

Также эксперты утверждают, что на сегодняшний день на российском рынке до сих пор нет четкого понимания стандартов качества в сфере эксплуатации и управления объектами. Необходимость выработки единых «правил игры» на данном этапе развития рынка достаточна высока.

Обмен опытом в сфере технического обслуживания зданий и управления эксплуатацией между профессиональными участниками рынка необходим.

С течением времени каждое строение постепенно изнашивается и теряет возможность выполнять свои функции. Трудно разрешимая задача состоит в том, чтобы определить срок физической жизни здания.

Здание эксплуатируемое - построенный и введенный в эксплуатацию инженерно-строительный объект, возвышающийся над поверхностью земли, имеющий инженерные системы для постоянного поддержания климатических параметров среды внутренних помещений. Эксплуатируемые здания по назначению подразделяются на: жилые, промышленные и общественные.

Многие здания, которые рассчитаны, скажем, на 100 лет, стоят и функционируют гораздо дольше. Существуют таблицы, которые определяют эти сроки для отдельных зданий и конструкций. Однако они могут служить лишь ориентиром в определении срока жизни здания.

Срок экономической жизни ─ это срок, в течение которого здание приносит прибыль. Здание достигает конца экономической жизни, когда оно перестает вносить вклад в стоимость участка.

Срок физической жизни ─ это срок, в течение которого здание реально существует, то есть в нем возможны проживание и работа.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида здания с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.

В зависимости от того, какой был уход за зданием, проводились ли работы по ремонту, модернизации, переоборудованию или нет, эффективный возраст здания может быть больше или меньше его физического возраста.

При бухгалтерском начислении амортизации исходят из предположения о равномерном старении здания. Такой подход неприемлем. Оценщик должен прежде всего исходить из эффективного возраста и определять оставшийся срок экономической жизни. На срок экономической жизни влияют многие факторы, такие как: экономические условия, вкусы потребителей и др., которые могут резко изменить оставшийся срок экономической жизни. Однако в расчетах исходят из того, что в оставшийся срок экономической жизни не произойдет существенных изменений.

Метод расчета износа предполагает, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни так же, как процент накопленного износа отражает общие издержки воспроизводства, то есть:

где Из ─ износ, ПВС ─ полная восстановительная стоимость, ЭВ эффективный возраст, СЭЖ ─ срок экономической жизни.

1.4 Влияние амортизации на стоимость объектов недвижимости

Любой объект недвижимости (кроме земли при нормальном использовании) подвержен износу. В результате ухудшаются его технические и экономические характеристики, а стоимость переносится по частям на выпускаемую продукцию или оказываемые услуги. Перенесенная стоимость покидает сферу недвижимости и накапливается в виде амортизационных отчислений для восстановления вложенного в объект капитала или других целей.

Износ тесно связан с амортизацией недвижимости, т.е. с постепенным перенесением ее стоимости в течение всего срока службы на получаемое в процессе использования благо (продукцию, услуги и др.). Учет амортизации осуществляется с помощью амортизационных отчислений – денежного выражения перенесенной стоимости.

Новая амортизационная политика в России рассматривает амортизационные отчисления в качестве элемента текущих затрат, учитываемых при определении финансовых результатов, и в виде права на налоговые вычеты, а не обязанности осуществлять капитальные вложения в реновацию той же недвижимости (схема 1.41.)

Схема 1.41. Оборот стоимости недвижимости.

где На ─ норма амортизации, %; Спб ─ первоначальная балансовая стоимость объекта, руб.

2). Способ уменьшающегося остатка ─ начисление амортизации исходя из остаточной (а не первоначальной) стоимости объекта, т.е. величина амортизации последовательно из года в год уменьшается в соответствии с уменьшением остаточной стоимости (первоначальная минус перенесенная).

3). Способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования предусматривает расчеты исходя из первоначальной стоимости объекта и годового соотношения, где в числителе ─ число лет, оставшихся до конца срока службы объекта, а в знаменателе ─ сумма чисел лет срока службы объекта.

4). Способ списания стоимости пропорционально объему продукции (работ) ─ позволяет ускорить или уменьшить фактическое начисление амортизации в соответствии с фактическим использованием объекта.

В мировой практике используется кумулятивный метод (метод суммы чисел), при котором применяется переменная норма амортизации. Она определяется путем деления числа лет, оставшихся до окончания физического срока службы недвижимого имущества, на кумулятивное число, равное сумме членов арифметической прогрессии. Например, при сроке службы объекта в 100 лет кумулятивное число составит:

б) в 10- год (осталось 90 лет срока жизни объекта)

В соответствии с п. 3 ст. 259 второй части НК РФ с 01.01.2002 начисление амортизации для целей налогообложения по объектам недвижимости может производиться линейным способом по формуле: К=(1/n)*100%, для объектов, входящих в 8-10 амортизационные группы, а по другим средствам производства ─ нелинейным методом по формуле: К=(2/n)*100%, где К ─ месячная норма амортизации в процентах к первоначальной (восстановительной) стоимости объекта; n ─ срок полезного использования данного объекта, мес.

Практическая часть

Вариант 5

Задача 1. Оценка участка земли на основе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования

Определить лучший вариант застройки земельного участка из трех возможных стратегий на основе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования: А − жилой многоквартирный дом, Б − торговый центр, В − офисный комплекс. Исходные данные приведены в таблице 1.

Таблица 1.

Вариант застройки	Показатели по варианту застройки
	Годовой валовый доход, д.е.	Поправка на недоисп. и потери при сборке платежей, %	Прочий доход, д.е.	Текущие операционные расходы, % от годового валового дохода	Резерв на замещение, д.е.	Стоимость строительства зданий и сооружений, д.е.	Коэффициент капитализации, %
							Для зданий	Для земли

Решение

Чистый операционный доход рассчитаем в соответствии со схемой 1.

Годовой валовый доход

Прочие доходы

Действительный (эффективный) валовый доход

Операционные расходы

Резерв на замещение

Чистый операционный доход

Для определения оценочной стоимости объекта недвижимости, необходимо применить коэффициент капитализации. Он выражает обратно пропорциональную зависимость между величиной годового чистого дохода от эксплуатации объекта недвижимости и его рыночной стоимостью. То есть коэффициент капитализации − это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта недвижимости:

Расчеты по выбору наиболее эффективного варианта использования участка земли представим в виде таблицы 2.

Показатели	Жилой комплекс	Торговый центр	Офисное здание
Годовой валовый доход, д.е.
Поправка на недоиспользование и потери при сборке платежей, д.е		1290*0,051=65,79
Прочие доходы, д.е.
Итого: действительный валовый доход, д.е.	515−19,57+5,5=	1290−65,79+11,5=
Операционные расходы, д.е.
Резерв на замещение, д.е.
Итого: чистый операционный доход, д.е.	500,93−169,95−14=	1235,71−490,2−41=	655,90−238−20=
Доход, относимый к зданиям и сооружениям, д.е.
Чистый остаточный доход, д.е.	316,98−288=28,98	704,51−674,5=30,01	437,90−391,5=46,4
Расчетная стоимость земли, д.е.		30,01/0,09=333,45	46,4/0,09=515,56

Так как чистый остаточный доход от земли (расчетная стоимость земли) наибольший для офисного здания − 46,4 (515,56) д.е., он является наиболее эффективным вариантом использования участка.

Задача 2. Оценка стоимости участка земли на основе рыночного подхода.

Оценить рыночную стоимость земельного участка на основе продаж трех сопоставимых участков. Исходные данные приведены в таблице 3. С каждым месяцем стоимость земли повышается на 1,5% (по простому проценту).

Таблица 3

Основные характеристики оцениваемого (ОЦ) и сопоставимых (1,2,3) земельных участков.

	Чена, д.е.	Площадь, га		Местаполо−жение		Топография	Ресурсное качество	Время продажи, назад…
			на 2% лучше		на 5 д.е. лучше
				на 6% хуже			на 10% лучше
				на 2% лучше	на 1% лучше	на 3 д.е. хуже

Примечание. Сокращения: н- нормальное; х – хорошее.

Решение

В ценах продаж находят отражение мнения типичных продавцов и покупателей. При наличии достаточного количества данных об аналогичных продажах при определении рыночной стоимости объекта недвижимости целесообразно базироваться на результатах его оценки сравнительным подходом.

Сравнительный (рыночный) подход – это способ определения рыночной стоимости объекта недвижимости, исходя из данных о недавних сделках с недвижимостью, то есть он основан на прямом сравнении объекта недвижимости с другими объектами, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Основой применения этого подхода является принцип замещения, по которому при наличии на свободном и конкурентном рынке объектов недвижимости, сходных по своим характеристикам, рациональный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего такой же полезностью, качеством и назначением.

1. Так как земельные участки имеют разную площадь, то сначала определяется цена продажи за единицу сравнения. В нашем примере единицей сравнения принят 1 га.

2. Все последующие корректировки проведем относительно цены за 1 га. Если параметры сопоставимого участка лучше оцениваемого, то поправку вносим со знаком «−», если хуже − со знаком «+».

Внесенные поправки приведены в таблице 4.

Таблица 4

Корректировочная таблица для оценки участка на основе рыночного подхода, д.е.

Показатели	Участок для оценки	Сопоставимые участки
Площадь, га
Цена за 1 га
		─51,11*0,02=─1,02
Местоположение			51,11*0,06=+3,07	─49*0,02=─0,98
				─49*0,01=─0,49
Топография
Ресурсное качество			─51,11*0,1=─5,1
Время продажи
Расчетная стоимость		48,57─1,02+0,97	51,11+3,07─5,1+,051	49─0,98─0,49+

Самую низкую расчетную стоимость имеет 1-участок, хотя он меньше оцениваемого по площади, но лучше по форме и имеет более выгодные характеристики почвы.

В цену 2-го участка также было внесено три поправки, однако, одна из них ─ местоположение, носит явно субъективный характер.

3-й участок значительно больше оцениваемого по площади. В его цену внесено больше всего корректировок.

Поэтому большее доверие вызывает первый участок. Его расчетную стоимость можно принять за основу при назначении стоимости рассматриваемого участка.

Так как на оформление документов может уйти до 1-го мес., то при ежемесячном росте цен на 1,5% стоимость 1 га оцениваемого участка равна:

44,54*1,015=45,21 д.е.

Стоимость всего участка: 45,21*1,6=72,34 д.е.

Список использованных источников и литературы

1. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: учебник / А.Н. Асаул. − СПб.: Питер, 2004. − 512 с.

2. Горемыкин, В.А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет: учебник / В.А. Горемыкин. − М.: КНОРУС, 2006. − 672 с.

3. Игнатов, Л.Л. Экономика недвижимости: учебно-метод. пособие / Л.Л. Игнатов. − М.: МГТУ, 2003. −168 с.

4. Новиков, Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России / Б.Д. Новиков. − М.: Экзамен, 2000. − 512 с.

5. Оценка недвижимости: учебник / Под. ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. − М.: Финансы и статистика, 2002. − 496 с.

6. Староверова, Г.С. Экономика недвижимости: учебное пособие / Г.С. Староверова, А.Ю. Медведев, И.В. Сорокина. − Вологда: ВоГТУ, 2006. − 238 с.

7. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное побие.Ростов н/Д: Феникс, 2002, − 320 с.

Репетиторство

Нужна помощь по изучению какой-либы темы?

Наши специалисты проконсультируют или окажут репетиторские услуги по интересующей вас тематике.
Отправь заявку с указанием темы прямо сейчас, чтобы узнать о возможности получения консультации.

Расходы на содержание общецехового персонала включают фонд заработной платы вспомогательных рабочих, не связанных с работой оборудования, управленческого персонала, учеников:

Отчисления на социальные нужды с заработной платы общецехового персонала

Отчисления на социальные нужды с заработной платы общецехового персонала определяются по формуле/1, С.34/:

Расходы на содержание зданий и сооружений

Затраты на содержание зданий и сооружений принимаются в размере 4-5% от балансовой стоимости зданий и сооружений.

Расходы на текущий ремонт зданий и сооружений

Расходы на текущий ремонт зданий и сооружений принимаются в размере 3…5% от балансовой стоимости зданий и сооружений /1, с.34/.

Амортизация зданий, сооружений и ценного хозяйственного инвентаря

Общая сумма амортизации определяется по формуле /1, с.35/:

Амортизация рассчитывается по каждой группе основных фондов отдельно по формуле/1, с.35/ :

где Наi - норма амортизации i-ой группы основных фондов

Расходы на рационализацию и изобретательство

Расходы на рационализацию, изобретательство, исследовательские цели принимаются в размере 1500 рублей на одного работающего в год /1, с.36/:

Расходы на охрану труда

Расходы на охрану труда принимаются в размере от 650…1200 руб. и более на одного рабочего в год в зависимости от условий труда на данном участке /1, с.36/:

Расходы на спецодежду

Расходы на спецодежду принимаются в размере 2000 руб. в год в зависимости от специфики участка /1, с.36/:

Прочие цеховые (участковые) расходы

Прочие цеховые (участковые) расходы определяются по формуле

Результаты расчетов цеховых расходов представлены в таблицу 10.

Таблица 7 - Цеховые (участковые) расходы

Статьи расходов	Сумма, руб
1. Расходы на содержание общецехового персонала
2. Отчисления на социальные нужды
3. Расходы на содержание зданий и сооружений
4. Расходы на текущий ремонт зданий и сооружений
5. Амортизация зданий и сооружений и ценного хоз. инвентаря
6. Расходы на рационализацию и изобретательство
7. Расходы на охрану труда
8. Расходы на спецодежду
9. Прочие цеховые расходы

Смета затрат участка

Смета затрат участка оформляется в виде таблицы 11, в которую сводятся результаты расчетов.

Таблица 8 - Смета затрат участка

Резюме

Предпринимательство – это процесс принятия решений, их реализация и оценки результатов принятых действий. Создание нового магазина – это ответственный шаг, совершая который необходимо учитывать многие факторы: емкость рынка, потребности покупателей и их предпочтения, конкуренцию.

Цель данного исследования – создать проект магазина, в процессе разработки которого научиться основам предпринимательской деятельности.

Мы организуем торговое предприятие ООО «Одежда» с уставным капиталом 2 млн. руб., который внесут четыре учредителя равными долями. Представителем данного предприятия будет магазин «Зима-Лето». Название магазина будет стимулировать продажу товара т.к. является брендовым названием благодаря телесериалу «Не родись красивой».

Магазин «Зима-Лето» - это магазин фирменной одежды, в котором представлены несколько ассортиментных групп: костюмы, платья, сорочки, галстуки, трикотаж, джинса и т.д.

Рынок одежды в г. Бийска насыщен. В условиях жесткой конкуренции, магазин «Зима-Лето» предлагает своим клиентам регулярное обновление ассортимента, систему накопительных скидок, возможность приобретения товаров с рассрочкой платежа.

Магазин «Зима-Лето» будет расположен по адресу: г. Бийск, пер. Коммунарский в здании торгового комплекса «Мария-Ра».

Магазин «Зима-Лето» предлагает своим клиентам следующие услуги, которые позволяют выделить именно этот магазин из множества конкурентов:

1. Возможность приобретения товаров с рассрочкой платежа, в кредит. Данная услуга широко используется на рынках бытовой техники, мебели, однако на рынке одежды является новинкой. Приобретение товара в кредит позволяет покупателю совершать покупки на более крупные суммы, а также большое значение имеет доверие магазина к своему клиенту.

2. Система накопительных скидок. При покупке от 5000 рублей, клиент получает карту клиента Silver Diskont со скидкой 3 %. Далее по накопительной системе, при объеме покупок на 10000 рублей выдается карта Gold Diskont со скидкой 6%, при объеме покупок на 15000 рублей – карта Platinum Diskont со скидкой 9%. При покупке товара в кредит система скидок не учитывается.

Здание торгового центра – двухэтажное здание, выполненное по всем современным требованиям. У здания комплекса предусмотрена специализированная парковка для легковых автомобилей.

Магазин «Зима-Лето» будет располагается на первом этаже здания в центре торгового зала с яркой вывеской представленной выше, что позволяет человеку быстро сориентироваться и найти магазин. Помещение магазина имеет площадь 100 м 2 , в котором 20 м 2 занимает подсобное помещение, выполняющее также функции и складского. Торговый зал имеет площадь 80 м 2 , он разграничен небольшой стеной, что визуально разделяет магазин на две зоны: в одной зоне располагаются примерочные кабинки, а также весь ассортимент товаров, в другой зоне находится касса.

1. Торговый план

План товарооборота