Собрание собственников жилья – как подготовиться и провести. ТСЖ: первичное общее собрание Правомочия председателя собрания тсж

Созданное на добровольных началах владельцами квартир для того, чтобы совместно содержать и приводить в порядок дом и придомовую территорию.

Жильцы дома, они же члены товарищества, совместно владеют, пользуются и управляют своим . Для руководства ТСЖ избирается на общем собрании правление и председатель. Да и потом общее собрание играет решающую роль, поскольку, согласно законодательству, является высшим органом управления ТСЖ. На какие же правила и «подводные камни» проведения общего собрания ТСЖ стоит обратить внимание?

П ервое общее собрание ТСЖ

Товарищества сами решают: управлять своим домом самостоятельно или же привлечь управляющую компанию, которая будет заключать договора с коммунальными структурами на обслуживание дома, осуществлять контроль за проводящимися в доме и на придомовой территории ремонтными и строительными работами, короче, следить за тем, чтобы все и везде было в порядке. Если же ТСЖ сочтет, что обслуживают их плохо, а управляющая компания не справляется со своими обязанностями, то с нею расторгают договор, и приглашают другую.

Впрочем, управляющую компанию можно и не привлекать, если товарищество сочтет, что справится со всеми проблемами самостоятельно. Но это довольно сложно, поскольку необходимы специалисты самого различного профиля: и технари, и бухгалтеры, и юристы. Далеко не во всяком доме найдется такой «набор» специалистов, которые к тому же готовы отдавать часть своего времени и сил нуждам ТСЖ. Поэтому случается иногда и так, что управляющую компанию народ привлекать не хочет, а своих сил недостает. Если члены ТСЖ не сойдутся во мнениях, управлять самим или нанять специалистов, тогда управляющую компанию им назначает город, проведя тендер.

Товарищество само определяет очередность и срочность ремонтных работ в своем доме или домах, а также определяет, сколько средств на это выделить. При этом и план работ, и смена расходов обсуждаются и утверждаются общим собранием. За расходованием средств следит ревизионная комиссия. Но при этом каждый член ТСЖ имеет право знать, куда и сколько израсходовано. Прозрачность бюджета - одно их главных достоинств ТСЖ.

Как же создать товарищество? Теоретически это просто. Собрать общее , принять решение о создании ТСЖ, оформить протоколом. Избрать правление и председателя, принять устав, зарегистрировать его. Это будет первое общее собрание ТСЖ, а в дальнейшем таковые придется как минимум один раз в год. Во всяком случае, таков норматив закреплен обновленным в 2011 году Жилищным Кодексом РФ.

Общее собрание ТСЖ: схема подготовки и проведения

Даже если большинство вопросов успешно решается, что называется, в общем порядке, проводить общее собрание все равно надо. Для того, чтобы оно не продолжалось бесконечно и было продуктивным, при его подготовке лучше руководствоваться некоторыми правилами.

Прежде всего, важно проанализировать ситуацию и сформировать адекватную повестку дня, чтобы собрание привлекло как можно больше членов товарищества и прошло при большинстве необходимых участников. Стоит помнить, что вопросы, изначально не включенные в повестку, на общем собрании ТСЖ рассматриваться не могут.

Собственник, проявивший инициативу в проведении собрания, должен проинформировать других членов ТСЖ о дате и месте общей встречи не позже, чем за десять дней до ее проведения. При этом необходимо заказными письмами отправить личные приглашения, которые вручаются собственникам под их личную подпись.

Далее готовятся все необходимые материалы к собранию и рассылаются уведомления о месте, дате и времени его проведения. Лучше если собрание будет очным, а голосование по спорным вопросам - открытым. Но допускается и заочное волеизъявление - это в случаях, если по важным причинам нет нужного кворума.

Для определения его наличия обязательно проводится регистрация присутствующих на собрании, для чего заводится специальный лист регистрации. При этом важно проверять документы у каждого прибывшего, ведь в голосовании имеет право принять участие только член . Собственник может отправить на собрание свое доверенное лицо, но при этом нужна доверенность. Интересы несовершеннолетнего члена товарищества могут представлять родители или иные лица, имеющие на это право.

Собрание будет признано состоявшимся, если в наличии останутся документы по итогам его проведения.

Выступления и голосование на общем собрании ТСЖ

Ведущий собрания, перед тем, как поставить тот или иной вопрос на голосование, должен кратко разъяснить его актуальность. Если речь идет о плановом избрании нового состава правления, много слов здесь не надо. Достаточно пояснить, что срок полномочий прошлого состава истек (более двух лет), либо же что отдельные члены правления покинули состав собственников и, соответственно, нуждаются в замене. По более сложным и, в особенности, проблемным вопросам нужны более конкретные разъяснения.

Надо заметить, в нормативных актах не прописана обязанность ведущего предоставлять слово каждому, кто хочет выступить на собрании, поэтому данный вопрос везде решается по-разному. Как бы то ни было, выкрики с места можно точно спокойно игнорировать.

После завершения подсчета голосов необходимо составить протокол общего собрания ТСЖ. Кстати, голоса считаются исходя из площади помещения, занимаемой тем или иным собственником. То есть тот, у кого во владении, скажем, 46 кв. м жилья, будет, соответственно, иметь и 46 голосов.

Голоса считаются в зависимости от площади имеющегося в собственности помещения. Как пример: если у Вас в собственности 54 кв.м., то у вас соответственно - 54 голоса. Стоит не забывать перед началом рассмотрения повестки дня избирать счетную комиссию.

Если исходить из общепринятых рекомендаций, провести общее собрание, кажется, не так уж сложно, однако, как показывает практика, проблемы нередко возникают буквально на ровном месте. Например, очень сложно отказать в праве на участие в собрании супруге или детям собственника, который сам по каким-то причинам прийти не смог. Не всегда понятно, что делать, если доверенное лицо демонстрирует необходимый документ, но не желает отдать его регистратору. Непростой является и та ситуация, когда у собственника на данный момент нет документа, подтверждающего право владения жильем.

Идеально, если все эти «технические моменты» будут оговорены заранее, все собственники ознакомятся с правилами проведения собраний, а единожды установленные «правила игры» не будут нарушаться ни при каких обстоятельствах.

Собрание в товариществе собственников жилья влечет за собой принятие важных решений для дальнейшей деятельности с целью улучшить уровень проживания жильцов многоквартирных домов. Именно поэтому очень важно, чтобы присутствовали на собрании все собственники, а также осуществить правильное составление протокола общего собрания, где имеется подтверждение присутствующих о согласии на проведение определенного рода работ. В данной статье мы поговорим о том, как провести собрание ТСЖ и составить протокол общего собрания собственников многоквартирного дома.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Общее собрание собственников, согласно принятому и утвержденному Уставу, созывается правлением или одним из членов в связи с собственной его инициативой и является высшим органом управления. В случае с проявленной инициативой одного из членов ТСЖ созвать остальных для проведения собрания он должен оповестить собственников и при необходимости покрыть все материальные затраты, которые потребуются для осуществления общего сбора.

Следует отметить — общий сбор собственников необходимо проводить каждый раз и в обязательном порядке при возникновении проблем или каких-либо иных вопросов, что согласно Уставу должно решаться только после уведомления о проведении общего собрания тсж и принятия ими общего решения. Здесь при разборе насущного вопроса руководствуются положениями Устава или выдержками из законодательства, действующие на момент проведения собрания. Представленные вопросы не могут решаться только управлением ТСЖ без информирования остальных членов.

Выбор формы проведения общего собрания

Инициаторы сбора собственников должны решить вопрос о форме его проведения. Проведение общего собрания ТСЖ осуществляется в двух формах:

1. Личное присутствие всех членов ТСЖ, где принимается решение путем разбора и выделением общего мнения большинства граждан.
2. Заочное голосование, где члену ТСЖ вручается бюллетень и письменное заключение вопросов, на которые необходимо дать ответ. В повестке указывают фамилии членов, входящих в счетную комиссию. Комиссия принимает участие в собрании и выбирается исключительно собственниками. Их количество не может быть менее трех человек. Председатель же выбирается сразу выбранными членами счетной комиссии.

Важно! Общее собрание всегда подразумевает регистрацию собственников, участвующих в сборе. Регистрация осуществляется регистратором, который был назначен председателем ТСЖ, и с помощью регистрационного листа, где делают соответствующие отметки.

Общее собрание в форме заочного голосования

Заочный тип проведения собрания несколько отличается от очного. Здесь подразумевается распространение сообщения, в котором должны быть указаны следующие важные аспекты:

• все сведения об инициаторах;
• форма голосования;
• время и дата подведения итогов и принятия решения на основе подсчета голосов собственников, выраженных в приложенных бюллетенях;
• необходимо указать место, куда требуется сдать заполненные собственниками бланки;
• общие положения и насущные вопросы, которые необходимо решить с помощью заочного голосования;
• предоставить участникам контакты инициатора, чтобы можно было выяснить информацию, возникшую при ознакомлении с предоставленным сообщением;
• адрес и время, где можно получить консультацию.

В указанное время счетная комиссия начинает подсчет голосов и принимает решение на основе выраженных мнений собственников в пользу большего числа (для принятия решения необходимо собрать 51% положительных голосов).

Важно! В случае нарушения одного из пунктов с помощью судебного заседания можно обжаловать принятое решение счетной комиссией и управлением ТСЖ.

Порядок участия членов ТСЖ при проведении общего собрания

Участие собственников в общем собрании также имеет некоторые особенности. Так, они должны не только регламентироваться утвержденным ранее Уставом, но и общими положениями товарищества.

Помимо всего прочего, выделяют следующие аспекты участия членов в общем сборе:

• член ТСЖ может принимать участие лично или отправить свое доверенное лицо, которое может действовать посредством выданной доверенности в случае ограничения прав на принятие решений;
• не исключается участие собственников и юридических лиц, которые представляют свои исполнительные органы;
• право голоса принадлежит всем собственникам без исключения, если подразумевается долевой раздел общего имущества, то размер частей должен учитываться при голосовании;
• все члены допускаются к участию только в случае внесения в общий список членов ТСЖ, которые имеют право для голосования;
• список должен быть составлен заранее не менее чем за 15 дней до или три дня после проведения собрания,
• в список попадают действующие на момент голосования члены товарищества;
• какие-либо изменения в списке могут вноситься только после исправления ошибок;
• держателем представленного списка, которое именуется Реестр, является само ТСЖ;
• при проведении голосования, каждый член ТСЖ, который включен в список (Реестр) получает индивидуальную бюллетень.

Порядок проведения общего собрания тсж крайне важен, иначе принятое решение может быть признано недействительным.

Подготовительные работы перед проведением общего собрания

Подготовительные работы заслуживают отдельного внимания. Все аспекты, подлежащие рассмотрению и принятию решения, составляются председателем и инициативной группой. Они принимают решение о месте и времени проведения, а также составляют повестку дня. При составлении повестки также необходимо руководствоваться мнением остальных членов ТСЖ, которые при этом не должны противоречить действующему законодательству. Результат необходимо преподнести всем членам товарищества, которые могут в течение 10 дней вносить какие-либо изменения и пожелания.
Что же касается повестки, то она должна включать следующие важные подпункты:

• время и место осуществления предлагаемого собрания ТСЖ;
• необходимо перечислить общие данные о членах правления ТСЖ;
• перечисление и общие особенности вопросов, которые подлежат рассмотрению;
• четкая формулировка всех вопросов, которые подлежат голосованию.

После сформирования представленной повестки ее необходимо отправить всем членам ТСЖ для ознакомления и уведомления.
Также необходимо в полном соответствии с действующим Уставом или законодательством составить форму бюллетени. Она, как правило, должна быть подписана членом товарищества и содержать три графы «за», «против» и «воздерживаюсь».

Важно! Если вместе с распространением повестки последует предложение провести голосование в пользу выбора одного из членов правления, к ней необходимо приложить отдельную бюллетень с голосованием и общими биографическими данными кандидата.

Порядок проведения общего собрания ТСЖ

Для плодотворного проведения собрания необходимо соблюсти следующие важные аспекты:

1. Работой должен руководить выбранный всеми членами председатель. Если на момент сбора его нет, в качестве руководителя выступает человек, который временно заменяет председателя, также выбранного всеми членами ТСЖ.
2. На собрании обязательно должен присутствовать секретарь, который отвечает за ведение протокола.
3. На плечах председателя лежит координирование проведения собрания, работы счетной комиссии, а также следит за соблюдением прав и обязанностей членов товарищества.
4. Еще до начала общего собрания необходимо определить людей, которые будут докладывать о вопросах, их разрешениях и заниматься подсчетом голосов. Также принимается решение о присутствии третьих лиц и возможности участия в прениях между членами товарищества. Уже во время проведения собрания все первоначальные утверждения могут меняться.

Необходимо также учесть, что порядок проведения собрания не должен нарушать права членов ТСЖ, членов управления или счетной комиссии.

Принятие решений и протокол общего собрания

Как уже было оговорено выше, принятие решений должно осуществляться путем проведения голосования в открытой или анонимной форме в виде поднятия рук или с помощью бюллетеней, соответственно. Если используется заочное голосование, то собственник должен в течение недели отправить письмо с ответами счетной комиссии по указанному адресу.

В процессе внесения каких-либо формулировок, предложенных одним из членов, секретарь собрания обязан ее зафиксировать и вынести на обсуждение. Предложенные формулировки в качестве внесения поправок в составленную повестку дня следует рассмотреть и утвердить (или отказать) путем голосования. Также перед началом предложенную формулировку можно снять и воспользоваться первоначально предложенными фактами и предложениями.

Решение по определенному вопросу принимается путем сбора более 50% голосов, формулирующих общее мнение. В бюллетени, как правило, указывают несколько решений, среди которых члену товарищества необходимо принять более понятное и приемлемое для него. Если заполнение бюллетени было проведено с нарушением, голос члена товарищества не учитывают в дальнейшем.

Как только был произведен подсчет голосов и принято решение, счетная комиссия составляет Протокол общего собрания ТСЖ, где указывают также все данные о проведенном голосовании. Его подписывает председатель ТСЖ после ознакомления. Если голосование проходило в открытой форме, то его результаты оглашаются на собрании собственников. В случае заочного проведения результаты вывешиваются на досках объявлений каждого подъезда, где собственникам представляется полная сводная таблица не позднее 10 дней после подведения итогов.

Обжалование решения

Любой член товарищества имеет право обжаловать принятое решение в течение полугода со дня ознакомления с результатами. Он может подать иск в суд, где предъявит и выразит свои претензии в отношении правления ТСЖ и потребует рассмотрение протокола общего собрания тсж о ликвидации.

Помните, что любые нарушения проведения собрания членов ТСЖ могут привести к признанию принятого решения недействительным, а это чревато потерей финансовых средств.

Общее собрание собственников - привычное для управляющих организаций и собственников помещений дело. Тем не менее при проведении собраний УК часто допускают ошибки, которые могут привести к судебным разбирательствам и признанию недействительными решений таких собраний.

Сегодня мы расскажем, что нужно знать, чтобы избежать этих ошибок.

Нарушение порядка уведомления о предстоящем собрании

Первый шаг к проведению общего собрания собственников - это уведомление собственников о предстоящем мероприятии. О проведении собрания инициатор должен уведомить всех собственников помещений в МКД не позднее, чем за 10 дней до его начала (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Основная ошибка инициаторов собраний заключается в выборе способа уведомления. Самый популярный способ сообщить собственникам о предстоящем собрании - разместить уведомление на информационных стендах или на дверях подъездов МКД.

• информацию о лице, участвующем в голосовании;
• реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение лица, участвующего в голосовании;
• решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».

Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов повестки дня, или наоборот, поставил в нём несколько галочек, такой вопрос в этом решении стоит признать недействительным и не учитывать его при подведении итогов собрания (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).

Неправильный подсчёт голосов

Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проголосовать он может всего один раз. При этом в бюллетени указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.

Некорректно оформленные доверенности

Когда у собственника нет возможности принять участие в голосовании, проголосовать за него может его представитель по доверенности. Перед тем, как допустить представителя к участию в ОСС, удостоверьтесь, что доверенность оформлена правильно и в ней прописаны данные о собственнике и его представителе:

• фамилия, имя, отчество - для физических лиц, полное наименование - для юридических лиц;
• место жительства или место нахождения;
• паспортные документы или реквизиты учредительных документов.

Доверенность на голосование должна быть оформлена в соответствии с п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверена нотариально. Согласно п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ , доверенность не нужно нотариально заверять, если документ:

• заверила организацией, в которой доверитель работает или учится;
• выдала администрация стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель проходит лечение.

Ошибка в выборе формы собрания

Формы проведения общих собраний собственников перечислены в ст. 44.1 ЖК РФ . Их три: очная, заочная и очно-заочная.

Бывает, инициатор в уведомлении указывает, что собрание будет очным. На собрание приходит мало собственников, кворум не набирается. Тогда инициатор решает провести заочную часть. При этом не уведомляет собственников о заочной части и составляет один протокол на обе части. Это неверный подход. Если заявленное очное собрание не состоялось, можно провести отдельное заочное собрание. При этом о нём собственников нужно уведомить и составить отдельный протокол (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Преимущество очно-заочной формы в том, что часть собственников смогут очно обсудить с инициатором проблемы, а на заочной части вы наберёте недостающие голоса. При такой форме собрания собственников не придётся уведомлять о каждой части отдельно и придётся составить всего один протокол.

Устаревшие сведения о праве собственности на помещение

Следите за тем, чтобы в реестре собственников помещений были отражены актуальные сведения. Собственники не всегда вовремя предоставляют в управляющую организацию актуальные данные о смене владельцев объектов недвижимости, об изменении площадей помещений.

Чтобы данные были правильными, обратитесь за выписками в Росреестр, в котором хранится актуальная информация о собственниках помещений в МКД. Тогда у вас не возникнет проблем с подсчётом голосов.

Нарушение порядка передачи документов в ГЖИ

Проведение собраний с аналогичной повесткой дня

Когда собственники недовольны решением собрания, они решают провести новое по аналогичным вопросам как можно быстрее, чтобы изменить предыдущее. Управляющая компания этому не противится. Но это может привести к негативным для УО последствиям.

Если в течение трёх месяцев в ГЖИ поступают два и более протокола собраний одного МКД, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, орган ГЖН обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

Изменение повестки дня

Бывает так, что во время проведения собрания появляется вопрос, который собственники хотят обсудить, и он дополнительно включается в повестку дня. Так делать запрещено, согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ . В ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, а также изменять повестку собрания.

Если вопросы, появившиеся в ходе собрания, важны, запишите их и внесите в повестку следующего собрания.

Нарушение кворума собрания

Ещё одна трудность при проведении собрания - разобраться в том, каким количеством голосов на собрании принимается то или иное решение.

Общее собрание собственников помещений в МКД считается легитимным, если на нём присутствовало более 50 % собственников помещений в МКД. Но 50 % голосов не обеспечивают наличие кворума по всем вопросам, вынесенным на ОСС.

ЖК РФ разделяет вопросы по степени важности. Вопросы выбора председателя, секретаря и счётной комиссии собрания, способа управления и Совета МКД решаются 50 % от всех голосов, принявших участие в голосовании.

Способ формирования фонда капитального ремонта выбирается 50 % от количества голосов всех собственников помещений в МКД (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Другие вопросы решается квалифицированным количеством голосов - это ⅔ от количества голосов всех собственников помещений в МКД. Один из таких вопросов - об использовании фонда капитального ремонта в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Абсолютным большинством (100 %) решаются только вопросы, связанные с уменьшением площади общего имущества многоквартирного дома.

Чтобы инициатор был уверен, что собрание проводится по всем правилам, он должен руководствоваться ст. 44 - 48 ЖК РФ , в которых указаны основные нюансы проведения ОСС.

Подготовьте и проведите успешное общее собрание собственников помещений в МКД с помощью сервиса . Сервис помогает оформить необходимые для собрания документы в соответствии с приказом № 937/пр, сформировать повестку дня, подсчитать голоса и подготовить протокол ОСС.

Собрание ТСЖ (товарищества собственников жилья) является одним из управляющих органов данной некоммерческой организации, созываемым лишь в определённых случаях. Компетенция данного органа предполагается верховной в решении насущных задач, поставленных перед ТСЖ. По этой причине на нём должны быть учтены интересы каждого члена товарищества, а также их мнение по тому или иному вопросу. Отсутствие одного из членов, разумеется, становится причиной возникновения нежелательных споров в дальнейшем.

Жилищный Кодекс устанавливает, что общее собрание собственников жилья - нерегулярный орган, предполагающий участие всех членов организации, коими являются все жильцы многоквартирного дома.

Разумеется, регулярно созывать всех жильцов в одном месте не представляется возможным, так что созывается собрание лишь в исключительных случаях:

• когда компетенция общего собрания предусматривает рассмотрение вопроса именно таким образом;
• когда решение вопроса согласно законодательству не отнесено к компетенции иного орган правления;
• когда такой порядок принятия решения определён уставом данной организации (к примеру, отчётное собрание).

Таким образом, перечень вопросов компетенции собрания ТСЖ достаточно широк, между тем возникают они не так часто, хотя и имеют большое значение для жильцов многоквартирного дома.

Такое товарищество предполагает, что инициатором могут выступать следующие лица:

• правление ТСЖ;
• председатель ТСЖ;
• любой член товарищества.

Кроме того, решением данного органа может быть определена следующая дата созыва собрания, а также условия, при которых возможен созыв такого собрания. Однако это не лишает вышеуказанных лиц их прав инициировать созыв.

Правила инициирования созыва следующие:

1. Инициатор обозначенным законом способом и в форме письменного документа должен уведомить каждого участника ТСЖ о дне осуществления собрания, а также о предмете обсуждения.
2. Все расходы, связанные с созывом и осуществлением, должны быть оплачены инициатором ещё до созыва.

Иные управляющие органы осуществляют лишь оперативное управление в ТСЖ. В случаях, когда инициатором выступает управляющий орган, то оплата расходов осуществляется за счёт средств ТСЖ лишь в тех случаях, когда такой созыв необходимым согласно нормам законодательства, положениям устава, а также решению данного органа ТСЖ.

Вопрос о том, в какой форме будет проведено голосование, необходимо решить ещё до его созыва. Ведь именно от того, в какой форме собрание будет проведено, зависит и длительность собрания, и расходы на его проведения.

На сегодняшний день законодательство допускает следующие формы проведения общего собрания в ТСЖ:

• принятие решение при личном присутствии каждого члена путём публичного голосования;
• заочное принятие решение путём раздачи бюллетеней.

При личном участии членов ТСЖ, как уже говорилось, голосование проходит публично, а результаты голосования производится путем вычленения голосов За и Против. А вот при проведении заочного голосования с подсчётом голосов возникают некоторые проблемы.

В любом случае ответственным за правильное оформление собрания, его проведение, а также его результатов является регистратор. По общему правилу регистратор назначается председателем или верховным органом в ТСЖ. В уставе ТСЖ можно предусмотреть иной порядок назначения регистратора.

Инициатор обсуждает время и форму проведения голосования с регистратором. Определившись, регистратор распространяет вместе с инициатором уведомления остальным членам ТСЖ. Если собрание будет проводиться при личном участии каждого из членов ТСЖ, то регистратор осуществляет учёт участвовавших в голосовании лиц.

Если же голосование осуществляется в заочной форме, то регистратором осуществляется учёт бюллетеней, подлежащих распространению между членами ТСЖ. В таком случае бюллетень может служить как в качестве документа, по которому принимается решение, так и в качестве уведомления.

В большинстве случаев инициаторы выбирают именно заочную форму, так как она позволяет решить вопрос гораздо удобнее. Ведь собрать всех жильцов, даже большую их часть удаётся не всегда, да и организаторские вопросы очень часто создают проблемы.

Основное значение при проведении собрания в заочной форме принадлежит бюллетеням, которая распространяется между членами ТСЖ. Жилищный кодекс прямо указывает, каким должен быть бюллетень и какие сведения в нём должны содержаться.

Так, бюллетень должен отражать следующие сведения:

• сведения о лицах, инициировавших голосование по тому или иному вопросу;
• форма, по которой происходит голосование;
• сведения о порядке подсчёта голосов, времени объявления результатов;
• сроки сдачи бюллетеней, а также пункт, куда их необходимо сдать;
• сам вопрос, по которому производится голосование;
• контактные данные инициатора, чтобы члены ТСЖ могли получить более подробную информацию о поднятом вопросе;
• время, а также адрес, по которому можно получить подробную информацию о предмете обсуждения.

По общему правилу в качестве органа, ответственного за подсчёт голосов, выступает комиссия. Она учреждается указанным собранием участников товарищества. Комиссия должна состоять не менее чем из трёх лиц.

В определённые в бюллетене сроки комиссия публикует итоги голосования. Публикация итогов производится по правилам, обозначенным уставом ТСЖ. Когда уставом такого порядка не установлено, то публикация осуществляется путём распространения объявлений по жилому дому либо личным уведомлением каждого члена товарищества.

Решение будет принято, если за тот или иной вариант проголосовало более 50 процентов членов ТСЖ. В противном случае голосование признаётся не удавшимся. В таком случае повторное проведение возможно, но не ранее, чем через три месяца с момента публикации итогов текущего голосования.

При наличии нарушений решение собрания можно обжаловать. Неважно, был ли нарушен порядок проведения голосования или правомочия и интересы участников ТСЖ.

В собрании ТСЖ обладают правом участвовать лишь заранее определённые лица. В качестве таких лиц обычно выступают собственники жилья в многоквартирном доме, что находится под управлением ТСЖ. Однако указанный критерий не определяющий.

Чтобы быть правомочным для участия в данном собрании, лиц необходимо внести в определённые списки.

Порядок участия в указанном собрании ТСЖ обладает следующими особенностями:

1. Каждый участник товарищества, определённый в качестве участника собрания, должен осуществлять свои полномочия в нём лично. Участник собрания также вправе уполномочить на это своего представителя.
2. Допускается участие в собрании юридических лиц, а также представителей заинтересованных общественных организаций, властных структур.
3. Правом голосовать обладает каждый собственник квартиры в доме, включая владельцев долей. Пропорции в долевом владении при голосовании учитываются.
4. К участию в голосовании привлекаются лишь те собственники, что были в законном порядке внесены в списки участников собрания.
5. Список участников собрания необходимо составить не позже чем за полмесяца до дня проведения голосования.
6. В случае когда списка не было, он составляется уже после проведения голосования согласно данным регистратора, учитывавшего всех присутствовавших на собрании людей, не позже трёх суток с момента проведения голосования.
7. В список нельзя внести лиц, не имеющих отношения к организации.
8. Реестр участников товарищества хранится в правлении ТСЖ, которое и ответственно за ведение, внесение в него изменений.
9. Каждый учтённый член ТСЖ вправе получить отдельный бланк бюллетеня.

Соблюдение порядка очень важно для того, чтобы решение имело законную силу. Любое нарушение может стать основанием для отмены решения в судебном порядке.

Правильная подготовка подразумевает под собой не только соблюдение процедур уведомления. Сама по себе подготовка представляется в виде массива дел, что нужно совершить, при соблюдении установленных правил.

Особенным моментом является повестка дня. Все вопросы, что необходимо обсудить и по которым нужно принять решение, отражаются в повестке собрания. Она составляется ответственными должностными лицами ТСЖ при участии инициатора. Однако в её разработке могут принимать участие абсолютно все члены ТСЖ. Так что каждый участник должен получить копию повестки дня, чтобы ознакомиться с ней и внести свои предложения по представленным вопросам. На это им выделяется не более десяти дней с момента, когда повестка была утверждена и направлена членам.

В самой повестке собрания должны быть отражены следующие данные:

• сведение о месте и времени осуществления;
• сведения о должностных лицах и участниках других управляющих органов ТСЖ;
• описание вопросов, что будут рассмотрены;
• описание вопросов, по которым необходимо принять решение.

Согласно правилам законодательства перед проведением нужно подготовить бюллетени для голосования.

Помимо ранее указанных сведений в бюллетени должна быть оформлена графа голосования, в которой должны содержаться следующие варианты выбора:

• против;
• воздерживаюсь.

Когда совместно с поднятым вопросом необходимо избрать какое-либо должностное лицо ТСЖ, то для этого оформляется отдельный бюллетень.

Чтобы получить желаемый результат необходимо соблюдать порядок проведения. Иначе в собрании произойдёт хаос, а выставленные на повестку дня вопросы останутся нерешёнными.

Основные правила проведения собрания следующие:

• всем процессом на собрании руководит одно лицо – избранный председатель, а в его отсутствие – избранный заместителем;
• ведение протокола на собрании является обязательным, за что отвечает назначенный председателем секретарь;
• председатель выступает как в лице руководителя и координатора, так и в лице контролирующего соблюдение прав членов ТСЖ;
• список людей, которые будут выступать с докладом, осведомлять собрание о решаемых вопросах должен быть составлен до начала.
• присутствующие на собрании иные лица могут выступить после зарегистрированных докладчиков в порядке очерёдности.

Деятельность счётной комиссии также должна быть открыта и контролироваться со стороны председателя. Заинтересованные в принятом решении лица могут обжаловать итоги подсчёта голосов как председателю ТСЖ, так и суду.

Основными документами по итогам являются решение комиссии, протокол собрания. Решение комиссии должно быть подписано каждым членом комиссии, а также председателем ТСЖ. Протокол, в свою очередь, подписывается секретарём, составлявшим его и председателем ТСЖ. Протокол собрания ТСЖ является основным документом, где указываются все возражения на собрании.

Каждый из участников ТСЖ, независимо от того, участвовал он в голосовании либо нет, правомочен ознакомиться с указанными документами и обжаловать их председателю ТСЖ. При возникновении споров между членами организации и председателем, иным управляющим органом ТСЖ, они правомочны обратиться в судебные инстанции.

Адвокаты Сергей Крюков и Николай Сабуров оказывают услуги по консультированию лиц, организующих общие собрания собственников многоквартирного дома и членов товариществ собственников жилья.

Дополнительная информация по общим собраниям собственников помещений и членов ТСЖ:

Повестка дня общего собрания собственников (исключительная компетенция общего собрания собственников), с перечнем вопросов

Повестка дня общего собрания членов ТСЖ (исключительная компетенция общего собрания членов ТСЖ), с перечнем вопросов

Порядок проведения собраний (собственников помещений или членов ТСЖ)

Правовое регулирование организации и проведения общих собраний собственников и членов ТСЖ осуществляется Жилищным кодексом РФ:

Статья 44 Жилищного кодекса РФ: общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Готовятся комментарии адвокатов: особенности общих собраний собственников домов в коттеджных поселках; особенности общих собраний в ТСЖ, в состав которых входят несколько многоквартирных домов.

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

Готовятся комментарии адвокатов: понятие реконструкции, расширения, надстройки, хозяйственных построек; виды ремонтов, понятие общего имущества дома.

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

Готовятся комментарии адвокатов: образцы решений о передаче в пользование общего имущества, типы решений и другое.

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Статья 45 Жилищного кодекса РФ: порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Готовятся комментарии адвокатов: что делать, если ни порядок проведения, ни сроки не установлены общим собранием и мн. другое.

2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Статья 46 Жилищного кодекса РФ: решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
4. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.
5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Статья 47 Жилищного кодекса РФ: общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования

1. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
2. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.
3. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

Готовятся комментарии адвокатов: какие именно сведения должны быть указаны в решении?

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

Готовятся комментарии адвокатов: виды документов, подтверждающие право собственности, какие сведения их этих документов должны быть указаны и др.

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

1. Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.
2. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.
3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
4. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
5. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
6. При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Адвокат Сергей Крюков,